誓做“绿色铁狮门”的朗诗，违约裂痕下有多少待偿美元债？
过去两年，“差点被弄死”的房地产，自去年底以来，情形大反转。前不久，住建部“一把手”以数据力挺高呼，“房地产既是‘顶梁柱’，又是‘压仓石’”。
救市力度虽超乎想象，但从房企视角看，特别是全靠经营维系自身融资信誉的民企，爆雷带来的内伤极为严重，修复起来也绝非一日之功。
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上周，地产密探有读者后台私信，强烈建议希望分析一下“朗诗绿色管理”，想了解其手上美债到底多少。
4月24日早盘10点钟，朗诗绿色管理的股价异常下挫，一度跌幅逾7%，午盘后继续下挫，一度跌幅8.46%，领跌内房股，但交易很弱，最新港值5.67亿，让人唏嘘不已。
从时间点看， 朗诗绿色管理4月2日晚间发布了2022年财报业绩，次日股价收盘涨幅近10.7%，但此后一路下挫，已创下年初以来新低。
2022年，朗诗绿色管理取得营收约140.2亿元，同比增长约73.6%；毛利约13.5亿元，同比下降18.9%；毛利率只有9.65%，较2021年约20.7%直接被“腰斩”！
分析来看，朗诗绿色管理去年虽营收增幅逾七成，但营业成本同比增幅几乎“翻倍”了。
就盈利而言，朗诗绿色管理去年经营亏损近10.9亿元，较2021年经营亏损3.7亿元恶化了1.95倍，去年净亏24.5亿元，较2021年净亏近7亿元恶化了2.5倍。
近年来，朗诗绿色管理“轻资产”模式迅猛扩张，去年在南京、苏州、无锡、成都等城市新增24个项目，对应可售货值约436.5亿元，可售面积约239.3万方。
截至去年底，朗诗出品可售货值1311.9亿元，涉及57个项目，其中国内24个，美国33个。看国内，一线、新一线及二线占比超85%，长三角及大湾区占比近八成。
就业务模式而言，同期末，朗诗绿色管理涉及开发代建服务及小股操盘项目96个，总可售面积约503.8万方，预计可售货值约931.2亿元，占国内总可售货值约93%。
也就是说，朗诗绿色管理在国内的绝大多数项目，都是不太会消耗自身资本的轻资产项目。2022年，朗诗出品签约销售额约223.2亿元；新增开发代建服务合同额约11.9亿元，同比增幅约21.2%。
早在2015年底，朗诗集团掌舵人田明曾说过，“未来的朗诗应不会再出现100%持股权益下的项目，多是轻资产项目，公司整体定位向开发服务型公司转型，目标是成为中国的绿色铁狮门，成为一个房地产资源的整合者”。
去年8月，朗诗绿色地产更名为朗诗绿色管理，背后是其开发项目持股比例大幅降低，代建服务及小股操盘的轻资产项目大幅增加，资本投入及投资风险显著降低，有40%左右较高毛利率，前途似乎一片美好。
从去年特别是下半年看，朗诗绿色管理并不顺遂，比如9月底，对约1.69亿美元债提出交换要约，不久涉及1.19亿美元债完成交换要约再融资（即“2022优先票据”），现金支付1388.3万美元（约合9953.8万元）。
地产密探注意到，朗诗绿色管理2022年财报披露，上述未偿还美元债剩余22%的本金部分即3697万美元（约2.54亿元），实际上是违约了。
其还披露，去年底，公司收到一封债权人信函，要求其清偿违约美元债本息合计370万美元（约合2543万元），否则可向法院提交清盘申请。
不过，朗诗绿色管理对上述两个重大事项均未公告披露，是否未达到披露条件？
截至2022年底，朗诗绿色管理总借款余额73.3亿元，比2021年底84.9亿元减少11.6亿元，其中人民币借款近13亿元，美元借款按人民币计价60.3亿元。
同期末，朗诗绿色管理一年内到期借款14.94亿元，比2021年末减少约23.4亿元，更多是一年以上2年以内的，总额约为49.6亿元。该房企现金及现金等价物12.5亿元，比2021年底减少28.2亿元。
朗诗绿色管理特别提及，附属公司Landsea Homes持有现金结余近1.24亿美元，约合8.61亿元，与在美国的房地产项目开发及销售有关，不能作为集团一般用途。基于此，该房企现金及现金等价物只有约3.9亿元。
依此来看，今年朗诗绿色管理短期偿债压力会非常大。今年前3个月，其权益项目及开发代建服务项目签约销售额44.3亿元，较去年同期43.5亿元增加微乎其微。
据披露，朗诗绿色管理提出了6大措施，来解决今年流动性及偿债压力。
其一，继续积极调整销售及预售，加强回款；
其二，对建筑商及供应商安排好付款；
其三，积极解决违约美债问题，向金融机构申请项目开发贷、质押股权融资、展期借款等；
其四，已向朗诗集团借款7.5亿元，期限2年；
其五，计划出售若干投资物业，已跟潜在收购方有接洽；
其六，加快收回贸易及其他应收款，控制行政开支。
从“开源节流”的六大措施看，推进任何一项都很关键，但相对于节流，开源似乎更为关键，销售和再融资、展期、卖资产等应齐头并进，形成一股合力。
内容来源：地产密探
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2021-09-18